Baux commerciaux à Bordeaux

Un désaccord entre bailleur et locataire peut vite bloquer une activité. Charges, loyer, travaux, résiliation : les conflits liés aux baux commerciaux à Bordeaux nécessitent une réponse rapide et ciblée. Le cabinet STÉPHANE GUITARD intervient en défense ou en recours, avec rigueur et précision. Ne laissez pas un contentieux entacher la viabilité de votre projet.

Ce qui bloque souvent, ce n’est pas l’adresse, c’est l’écrit

Avoir trouvé le bon emplacement, c’est un soulagement. Mais quand le contrat de location devient flou, incomplet ou déséquilibré, la sécurité juridique s'effrite. Dans les litiges entre bailleurs et locataires, ce ne sont pas les murs qui posent problème, mais les clauses mal pensées. Un local bien situé peut vite devenir un piège si l’écrit n’est pas juridiquement maîtrisé.

Maître STÉPHANE GUITARD avocat installé à Bordeaux, intervient dans la rédaction, la négociation et la défense liée aux baux commerciaux. Il vous aide à encadrer clairement la durée, le loyer, les charges, la résiliation ou la cession. Son cabinet accompagne les professionnels dans tous les secteurs : restauration, vente, bureaux, boutiques, zones commerciales ou centre-ville. Une mauvaise rédaction peut coûter des mois d’activité : un bon conseil en droit immobilier, lui, vous fait gagner du temps et de la stabilité.

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?

La durée minimale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans, conformément à l'article L. 145-4 du Code de commerce. Le local mis à disposition peut être utilisé pour une activité professionnelle liée à des commerces, de la restauration, ou des services.

Ce cadre s’applique à tout local à usage commercial, qu’il soit situé dans un quartier dynamique de Bordeaux ou en zone rurale de Gironde. La ville, la surface, l'emplacement ou encore la vitrine du bien n’ont pas d'incidence sur la durée contractuelle imposée par la loi.

Il est possible pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans, sous réserve d’un préavis d’au moins 6 mois notifié par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR. Ce schéma dit "3-6-9" permet de gérer une activité dans un local commercial tout en conservant une certaine souplesse.

Un bail peut toutefois être rédigé pour une durée plus longue, mais une durée excédant 12 ans doit obligatoirement être passée devant notaire. En centre-ville, en zones commerciales ou dans des quartiers comme Saint-Michel ou Chartrons à Bordeaux, ces contraintes restent les mêmes.

Peut-on réviser librement le loyer d’un bail commercial ?

Le loyer d’un bail commercial ne peut être révisé librement. Conformément à l’article L.145-38 du Code de commerce, une révision triennale peut être demandée par l’une ou l’autre des parties, sans qu'une clause spécifique ne soit nécessaire. Cette révision intervient tous les trois ans et est encadrée par la loi.

La variation du loyer est généralement indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), en fonction de la nature de l'activité exercée dans le local. Ces mécanismes s'appliquent aussi bien à une boutique en centre-ville, à un local dans un immeuble à usage commercial qu'à un bureau situé dans un quartier tel que Bordeaux-Lac.

Par ailleurs, une clause d’échelle mobile peut être insérée dans le bail pour permettre une indexation automatique du loyer en fonction de l’indice choisi, sans intervention directe des parties. Cependant, cette clause doit respecter certaines conditions de validité : elle doit prévoir une variation réciproque du loyer, c'est-à-dire à la hausse comme à la baisse, et la périodicité de l'indexation ne doit pas excéder la durée écoulée entre deux révisions.

Si, par le jeu de cette clause, le loyer varie de plus de 25 % par rapport au loyer initial, une révision judiciaire peut être envisagée. Dans des zones à forte visibilité comme le centre de Bordeaux ou les zones commerciales en Aquitaine, la question du loyer et de sa révision constitue un enjeu stratégique dès la négociation du bail.

Qui paie les travaux dans un bail commercial ?

La règle générale distingue les grosses réparations à la charge du bailleur et les travaux d’entretien courant à la charge du locataire. Le bail peut toutefois inclure des clauses de transfert de charges qui dérogent à ce principe, notamment dans les zones commerciales de Gironde où la valeur du local, la vitrine, l’emplacement et la proximité avec le centre influencent les négociations.

Dans un bail commercial, la clause travaux doit être précisée avec détail, en particulier sur les obligations relatives à l’immeuble ou aux locaux commerciaux loués.

Le locataire prend en charge les aménagements nécessaires à son activité professionnelle : peinture, cloisonnement, adaptation du local à la norme accessibilité ou sécurité. Le bailleur, lui, supporte les travaux liés à la structure (toiture, murs porteurs, etc.).

Dans une zone comme Bordeaux Chartrons ou Saint-Augustin, où les immeubles sont anciens, ces éléments doivent être anticipés contractuellement pour éviter tout contentieux.

Quelles sont les conditions pour résilier un bail commercial ?

Le locataire peut donner congé tous les trois ans, avec un préavis d’au moins 6 mois. Ce congé doit être donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cadre d’une cession de bail, une clause peut permettre au locataire sortant de se libérer de ses obligations sous conditions.

Sur des zones stratégiques comme le centre de Bordeaux ou les zones commerciales de Gironde, cette réglementation s’applique à toute boutique, bureaux ou surfaces commerciales.

Le bailleur peut, quant à lui, résilier le bail en fin de période contractuelle, sous réserve de proposer une indemnité déviction sauf exceptions prévues par la loi (non-paiement de loyer, activité non conforme, etc.).

Dans les quartiers à fort potentiel commercial, comme Saint-Jean ou Bacalan, la maîtrise des conditions de résiliation devient une donnée essentielle pour toute entreprise engagée dans une stratégie d’implantation durable.

Avec STÉPHANE GUITARD, chaque espace loué trouve sa juste place

Quand les fondations d’un projet professionnel reposent sur un flou juridique, c’est tout l’édifice qui vacille. Dans le secteur très encadré des transactions commerciales en Gironde, maîtriser les subtilités du droit et de la location de locaux devient un levier stratégique.

STÉPHANE GUITARD propose un accompagnement complet et rigoureux aux professionnels souhaitant sécuriser leur installation dans des locaux adaptés à leur activité, en plein cœur de Bordeaux ou dans les zones commerciales en périphérie.

Un expert qui défend vos intérêts dans chaque transaction :

• Analyse juridique de la situation et étude des objectifs,
• Conseil stratégique sur la zone, l’emplacement et la nature du bail,
• Rédaction ou relecture juridique du contrat,
• Accompagnement dans la négociation avec le bailleur ou cédant,
• Suivi des obligations légales et des échéances contractuelles (avec option).

Forts de plus de 20 ans d'expérience, nous mettons à disposition des clients notre expertise technique sur le bail, la cession, l'évaluation des loyers et la protection juridique des droits d'occupation. Cette rigueur s’appuie sur une connaissance précise des quartiers, du centre-ville aux zones d’activités, avec une attention particulière portée à la visibilité, l'emplacement, et aux enjeux financiers liés aux prix du m². La note de 3,9 sur plus de 14 avis reflète notre sérieux. STÉPHANE GUITARD est ouvert du lundi au vendredi de 9h à 12h30 et de 13h30 à 17h pour vous accompagner concrètement.

Besoin d’y voir clair ? Contactez-nous pour vos baux commerciaux à Bordeaux

Vous avez une question juridique précise, une situation urgente ou un projet à encadrer juridiquement ? Le STÉPHANE GUITARD, situé au 15 Allée James Watt, à Mérignac (33700), vous accompagne avec réactivité et exigence.

Que vous soyez confronté à un litige entre commerçants, un conflit d’associés, une cession de parts sociales ou une liquidation judiciaire, notre cabinet d’avocat vous propose des solutions concrètes, adaptées à votre réalité économique et humaine.

Nous intervenons également en matière de contentieux du permis de conduire, de rédaction de contrats, de baux commerciaux, de contrat de travail et licenciement, de dépôt de bilan, ou encore de vente immobilière et construction, avec une attention particulière portée à chaque détail juridique.

Notre expertise couvre aussi le domaine pénal : que ce soit en garde à vue, en Cour d'assises ou dans tout dossier relevant d’un avocat pénal/ avocat pénaliste, nous défendons vos droits avec rigueur.

Professionnels et particuliers de Bordeaux ou de la Gironde, vous pouvez compter sur l’expérience de notre cabinet d’avocat en droit commercial et en droit des sociétés pour des interventions ciblées et efficaces. Pour toute demande, cliquez sur “afficher le numéro” ou utilisez notre formulaire de contact : une réponse rapide vous attend.

Peut-on insérer une clause de déspécialisation dans un bail commercial ?

Oui. La clause de déspécialisation peut être insérée dès la signature du bail commercial, ou demandée en cours de contrat. Elle permet au locataire d'exercer une activité différente de celle prévue initialement, à condition d’en informer le bailleur.

Il existe deux formes : partielle (ajout d’une activité complémentaire) ou plénière (changement total d’activité). Sur un emplacement en centre-ville, comme une boutique dans le quartier Saint-Pierre, la modification d’usage peut viser à passer d’une activité de vente textile à de la restauration rapide.

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre. En l’absence de réponse, l'accord est présumé acquis. Si la déspécialisation nuit aux intérêts du propriétaire ou dévalorise l’immeuble, il peut refuser.

Comment répartir légalement les charges et travaux entre bailleur et locataire ?

Depuis la loi Pinel, certaines charges et travaux sont obligatoirement à la charge du bailleur, même si une clause dit le contraire. Il reste responsable des gros travaux, au sens de l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, structures...).

Le locataire, lui, prend en charge l’entretien courant, les travaux liés à son activité, et les aménagements intérieurs. À Bordeaux, sur un local commercial de 100 m² avec vitrine, situé en rez-de-chaussée dans un quartier comme Saint-Seurin, l’agence immobilière précise souvent ces répartitions dès l’annonce.

Les charges récupérables (taxe foncière, entretien des parties communes, services généraux) doivent figurer dans un état récapitulatif annuel. Un bail qui ne respecte pas cette répartition peut être partiellement annulé devant le juge.

Quelles sont les formalités pour céder un bail commercial à un tiers ?

Le locataire peut céder son bail, sauf clause contraire, mais il doit respecter les formalités prévues dans le contrat. La cession s'accompagne souvent d’une cession de fonds de commerce.

Le bailleur peut exiger son accord préalable, imposer la présence d’un notaire, ou exiger que la cession soit faite devant lui. Dans un quartier commerçant de Bordeaux comme Sainte-Catherine, ce formalisme vise à contrôler le profil du repreneur.

L’acte de cession doit être publié au greffe du tribunal de commerce, et notifié par huissier au propriétaire des locaux. Le cédant reste solidaire du paiement du loyer jusqu’à la fin du bail, sauf clause libératoire expresse.

Le locataire peut-il sous-louer ou mettre le local en location-gérance

La sous-location est interdite sauf autorisation écrite du bailleur. Cette autorisation doit être formalisée dans le bail ou donnée ultérieurement, et le bailleur doit être invité à l’acte de sous-location.

Dans une ville comme Bordeaux, une sous-location non autorisée d’un local situé dans un immeuble mixte (habitation/commerce) peut entraîner la résiliation du contrat. La location-gérance, elle, concerne le fonds de commerce, pas le local lui-même.

Elle est possible si le bail l’autorise. Le locataire-gérant exploite l’activité, paie un loyer commercial au propriétaire du fonds, mais reste soumis au bail commercial initial.

Dans les zones à forte activité commerciale, comme Bordeaux-Lac ou les boulevards, cette solution est souvent utilisée par les professionnels cherchant à tester une activité avant un achat définitif.

Comment fonctionne la révision du loyer dans un bail commercial ?

La révision triennale est encadrée par l’article L145-38 du Code de commerce. Elle peut être demandée tous les 3 ans par le bailleur ou le locataire, et elle repose sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’ILAT.

L’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice. Dans un bail commercial signé à Bordeaux en 2021 avec un loyer de 2 000 €/mois, une révision sur la base de l’ILC 2024 pourrait l’amener à 2 120 € mensuels. Une clause d’échelle mobile, si elle est présente, permet une indexation automatique annuelle.

Si la révision dépasse 10 % sur trois ans, la partie lésée peut demander une révision judiciaire. À proximité des axes à forte visibilité, comme les quais, les parties négocient souvent une clause plus encadrée pour limiter les hausses excessives.

Que faire en cas d’impayés ou de résiliation anticipée du bail commercial ?

En cas de retard de paiement, le bailleur peut déclencher la clause résolutoire prévue au contrat. Il doit faire délivrer un commandement de payer par huissier avec un délai légal d’un mois.

Sans régularisation, le bail commercial est résilié de plein droit. Dans les quartiers à forte demande, comme les zones autour du centre-ville ou de la gare Saint-Jean, les locaux concernés sont remis rapidement sur le marché via des agences immobilières.

En cas de résiliation anticipée hors échéance triennale, le locataire doit obtenir l’accord du bailleur, sous peine d’être condamné à payer les loyers restants jusqu’à la fin du bail. À Bordeaux, sur des surfaces commerciales de plus de 150 m², ce risque financier peut dépasser 50 000 €, selon le prix du loyer et la durée restante.